뱅크 오브 아메리카는 주택 시장이 최소 2026년까지 '정체'될 것이라고 경고했습니다.

높은 모기지 금리와 더 높은 주택 가격에 좌절한 첫 주택 구입자들에게는 도움이 되지 않을 수 있습니다.

뱅크오브아메리카(Bank of America)의 경제학자들은 이번 주에 미국 주택시장이 2026년 또는 그 이후까지 "멈춰 있다"고 경고했다.

영국은행은 주택가격이 높은 수준을 유지하며 더 오를 것이라고 밝혔다. 주택 부족 현상은 지속될 것입니다. 그리고 모기지 금리는 크게 떨어지지 않을 수 있습니다 – 연준이 오랫동안 지연된 금리 인하를 마침내 단행하더라도 말입니다.

"이 문제를 해결하는 데는 여러 해가 걸릴 것입니다. 마법 같은 해결책은 없다"고 뱅크오브아메리카(Bank of America)의 미국 경제 책임자인 마이클 가펜(Michael Gapen)은 CNN과의 전화 인터뷰에서 말했다. "첫 주택 구입자들에게 주는 메시지는 인내와 좌절이다."

주택구입능력은 미국에서 가장 큰 문제입니다.

코로나19 기간 동안 주택 가격이 급등한 후 연준의 인플레이션과의 전쟁으로 모기지 금리가 급등했습니다.

원투 펀치는 역사적으로 집을 사기에 감당할 수 없는 시기를 만들었습니다.

"이상한 조합이었어요. 모기지 금리는 크게 올랐지만 주택 가격도 상승했습니다. 일반적으로 그런 일은 일어나지 않습니다"라고 Gapen은 말했습니다.

주택의 공급은 수요를 따라갈 수 없습니다. 가격은 올라갈 수밖에 없었습니다.

이전에 소유했던 미국 주택의 중간 가격은 5월에 11개월 연속 상승하여 1년 전보다 6% 상승한 419,300달러를 기록했습니다.

뱅크오브아메리카(Bank of America)는 주택 가격이 올해 4.5%, 2025년에 5% 더 상승한 후 2026년에 0.5% 하락할 것으로 예상하고 있습니다.

'락인(Lock-in) 효과'는 8년 동안 지속될 수 있다

공급에 타격을 입히는 주요 문제 중 하나는 "락인 효과(lock-in effect)"입니다.

이미 집을 소유하고 있는 사람들은 초저금리가 가능했던 팬데믹 기간 동안 재융자하거나 모기지를 받은 후 효과적으로 부동산에 묶여 있습니다. 지금 현재 이자율로 구매하려면 이자만으로 매월 수백 달러를 더 지불해야 합니다. 게다가 주택 가격도 올랐습니다.

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많은 사람들에게 이사하는 것은 이치에 맞지 않습니다. 그리고 그 주택 소유자들이 이사하지 않기 때문에 시장에 나와 있는 기존 주택의 공급은 제한적입니다.

"꼭 팔아야 하는데 왜 팔겠는가?" 가펜이 말했다. "가격이 올랐고 모기지 금리가 훨씬 더 높아졌습니다. 그래서 저는 지금 이 자리에 머무는 것에 만족합니다."

뱅크오브아메리카(Bank of America)는 락인(lock-in) 효과가 앞으로 6년에서 8년 동안 지속될 수 있다고 경고하고 있으며, 이 기간 동안 공급은 제한될 것으로 보고 있다.

이미 주택을 소유하고 있는 사람들의 모기지 금리가 역사적으로 낮기 때문입니다. 그리고 신규 구매자에 대한 비율이 높아집니다. 뱅크오브아메리카는 이 격차가 몇 년 동안 크게 줄어들지 않을 것으로 보고 있다.

이 문제는 목요일에 발표된 데이터에 따르면 5월 보류 주택 판매가 사상 최저치로 떨어진 이유를 설명하는 데 도움이 됩니다. 전미부동산중개인협회(National Association of Realtors)가 2001년부터 추적해온 미결 매매는 계약 체결을 측정하는 주택 매매의 미래 예측 척도입니다.

'그들은 모기지 금리를 감당할 수 없다'

1973년 아내와 함께 부동산 대기업 RE/MAX를 공동 설립한 데이브 리니거(Dave Liniger)는 락인(lock-in) 효과로 인해 더 큰 집을 짓고 싶어하는 사람들이 그렇게 할 수 없고, 다음 세대는 스타터 부동산에 발을 들여놓을 수조차 없다고 말했다.

"무브 업 시장은 존재하지 않는다"고 리니거는 CNN에 말했다. "스타터 주택의 가치는 두 배로 올랐고 소유주들은 이사를 하고 싶어하지만 문제는 모기지 금리를 감당할 수 없다는 것입니다."

리니거는 적어도 현재로서는 주택시장이 정체되어 있다는 데 동의한다.

"우리는 한동안 이 문제를 헤쳐 나가야 한다"고 그는 말했다.

그러나 Liniger는 첫 주택 구입자들에게 인내심을 가질 것을 촉구했습니다. "꿈을 포기하지 마세요.

이론적으로 신규 주택 공급의 홍수는 시장을 무너뜨리는 데 도움이 될 것입니다.

그러나 뱅크오브아메리카(Bank of America)는 새로 건설된 주택의 척도인 주택 착공 건수가 향후 몇 년 동안 제자리걸음을 할 것으로 예상하고 있습니다. 그리고 주택 착공 건수는 2000년대 중반의 주택 거품 붕괴 이후 여전히 회복되지 않았습니다.

가진 자와 가지지 못한 자의 구분

"고착화된" 주택 시장에 대한 예측은 두 가지 측면에서 모두 영향을 미칩니다.

주택 가격의 급등은 기존 주택 소유자의 순자산을 늘리고 추가적인 재정적 유연성을 제공했습니다.

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그러나 밖에서 안을 들여다보고 있는 많은 미국인들이 있습니다. 그들은 사고 싶지만 이 가격과 모기지 금리를 감당할 수 없습니다.

그들이 구매를 방해받는 시간이 길어질수록 부를 창출할 수 있는 더 많은 시간을 놓치게 됩니다.

최근 갤럽 여론 조사에서 미국인의 21%만이 지금이 집을 사기에 좋은 시기라고 답했는데, 이는 갤럽 역사상 최악의 수치와 동률을 이뤘습니다. 압도적 다수인 76%는 지금이 구매하기에 좋지 않은 시기라고 말합니다.

뱅크오브아메리카(Bank of America)의 이코노미스트인 가펜은 만약 미국 경제가 그가 예상하는 연착륙, 즉 경기 침체를 촉발하지 않고 인플레이션이 진정된다면 주택 가격이 예상보다 훨씬 더 많이 오를 위험이 있다고 말했다.

반면에, 경기 회복의 지속성이 과대평가되고 경기 침체가 다가오고 있다면, 주택 가격이 폭락하고 주택구입능력이 완화될 수 있습니다.

"그러나 분명히, 더 나은 주택 구입 능력을 갖기 위해 경기 침체를 겪고 싶지는 않습니다."라고 그는 말했습니다.

출처:CNN